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SCPI, LA PIERRE PAPIER POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

posté par BELLESPIERRES le 02/10/2015

Encaisser des loyers sans avoir de locataires, ni s’occuper des travaux de ravalement ou de la chaudière définitivement hors d’usage. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier résidentiel ou professionnel en toute simplicité, avec parfois une réduction d’impôt. Un placement qui n’échappe ni aux aléas et pesanteurs de l’immobilier ni aux frais et charges qui peuvent en grever la rentabilité.


La pierre vous attire mais vous n’avez pas ou si peu de goûts pour la gestion immobilière locative. Ou encore vous détenez déjà des biens en direct, mais vous cherchez à varier ou compléter vos investissements tout en restant fidèle au secteur de l’immobilier.


Les SCPI offrent une alternative intéressante sous forme de placement accessible avec une faible mise de fonds, dans la simplicité et la souplesse. En schématisant, on peut dire que la SCPI, c’est l’immobilier facile pour toucher des revenus complémentaires réguliers. A condition d’être très sélectif car, comme dans tous les placements financiers ou immobiliers, le risque de pertes en capital existe bel et bien. Popularisée sous le nom de pierre-papier puisque l’investisseur ne détient pas un bien immobilier en direct, mais reçoit une part sociale (un papier) qui matérialise ses droits, les SCPI présentent des formes variées en fonction de la nature et la localisation de leur patrimoine.


Les fiscales, les classiques et les autres


Tout le monde ou presque connaît le sigle SCPI, mais peu d’investisseurs savent ce qu’il signifie précisément, et ce qu’il recouvre.


Une société civile de placement immobilier (SCPI) collecte des fonds auprès des épargnants (les particuliers donc) et achète des biens immobiliers en vue de les louer. La gestion de ce patrimoine locatif constitue son objet exclusif. Les possibilités de vendre sont strictement limitées au patrimoine dont les SCPI sont propriétaires afin de leur éviter la tentation de spéculer tous azimuts en achetant des biens immobiliers pour les revendre aussitôt.


Comme tout organisme qui fait appel public à l’épargne, les SCPI doivent recevoir un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et sont tenues au respect des règles du code monétaire et financier (CMF).


Il en existe de nombreuses catégories, qui se déclinent en fonction de la nature des investissements qu’elles choisissent. Les SCPI dites classiques sont investies en bureaux, locaux commerciaux, locaux d’activité entrepôts, situés aussi bien à Paris que dans les régions. Les SCPI classiques et diversifiées sont généralement investies en locaux professionnels mais aussi en logements.


Les SCPI « murs de magasins » (on dit aussi murs de boutiques), sont spécialisées dans l’immobilier commercial.


Les SCPI fiscales, nommées ainsi car elles investissent dans des produits ouvrant droit à un avantage fiscal. Actuellement, il est possible d’acquérir des Parts de « SCPI Pinel » permettant aux investisseurs de bénéficier de la même réduction d’impôt que s’ils achètent directement des logements en loi Pinel. Désormais, la réduction d’impôt se calcule sur la totalité de la somme investie dans une SCPI (au lieu de 95 % auparavant).


Attention, les SCPI ne sont pas toutes assorties de réductions d’impôt. Si ce point constitue le motif déterminant de votre investissement, avant de souscrire, vérifiez ce qu’l en est exactement.


Un ticket d’entrée modéré, mais un cumul de frais


Le principal attrait de la pierre papier, c’est de permettre l’investissement avec des montants modestes, sans nécessiter de compétence particulière, notamment pour l’immobilier commercial un brin plus compliqué que l’immobilier résidentiel, c’est à dire les habitations.


Vous voyez l’intérêt de cet investissement, mais vous vous demandez peut être comment votre mise se transforme en revenus qui alimenteront votre poche ? C’est tout simple : en investissant dans une SCPI, vous en devenez associé, vous recevez des parts sociales (sous forme immatérielle) qui matérialisent vos droits. Avec l’argent qu’elle reçoit des épargnants, la SCPI achète des locaux qu’elle met en location. Les loyers qu’elle perçoit sont redistribués, chaque trimestre aux associés, proportionnellement au nombre de parts que chacun possède. Mais bien évidemment, la SCPI ne va pas répartir entre ses associés la totalité des loyers qu’elle a encaissés. Elle doit financer ses dépenses quotidiennes. Principal inconvénient, les SCPI cumulent trois niveaux de frais qui vont amoindrir la rentabilité de votre investissement.


Avant de vous engager, vérifiez soigneusement ce point, car certaines SCPI sont particulièrement voraces en frais. Les frais de souscription parfois appelés frais d’entrée, peuvent atteindre 7 % à 12 % du montant de votre investissement dans la SCPI. Les frais de gestion annuels, sont comme leur nom l’indique, prélevés chaque année, ils se situent dans une fourchette allant de 3 % à 8 % selon la société. A la revente des parts, des frais de cession sont également appliqués.


Promesses non tenues quelquefois


Dans le passé, les SCPI n’ont pas toujours tenu leurs promesses. Elles ont connu des moments très difficiles financièrement parlant, avec plongeon durable de la rentabilité et impossibilité de revente en raison du marasme. Des années de plomb et de crise coûteuses pour les épargnants.


Certains porteurs de parts de SCPI y ont même perdu une grosse partie de leur investissement. La situation apparaît, aujourd’hui confortable pour les épargnants qui s’intéressent à ces placements pour la première fois. Certaines SCPI ont affiché l’an dernier une rentabilité nette de frais de 5 %. Ce qui reste une très bonne performance en ces temps qui voient un vent mauvais souffler sur la rentabilité de la plupart des placements financiers. De la à penser que cette très correcte performance va se prolonger indéfiniment, il y a un pas à ne pas franchir. Les revenus d’une SCPI sont, en effet, très sensibles aux évolutions de la croissance économique : si les locataires professionnels ou particuliers ne peuvent plus payer les loyers demandés, les revenus de la SCPI plongeront de la même façon.


Alors, les SCPI, y aller ou pas, les conseiller pour qui ? Ce placement est adapté à ceux qui souhaitent réaliser un placement de long terme. Compte tenu du niveau élevé des frais, il n’est pas judicieux de vous lancer dans cet investissement pour quelques mois. Il n’est pas non plus raisonnable d’y placer votre épargne de précaution, ces sommes que vous gardez pour faire face rapidement aux éventuels coups durs.


Les parts de SCPI ne constituent pas un placement liquide. La revente n’est pas toujours aisée. Comment choisir ? Vous pouvez acheter lors du lancement d’une nouvelle société ; toutes les grandes banques, ont dans leur gamme de produits, des SCPI. On peut citer Société générale, Banque Postale, BNP-Paribas, Crédit Agricole, groupe Banque Populaire/Caisse d’Epargne (BPCE). Des sociétés foncières proposent aussi des SCPI. Quoi qu’il en soit, vous ne devez pas souscrire sans disposer d’informations très précises sur la société, et ses rapports financiers indiquant ses performances passées ou envisagées si elle est nouvelle.


Outre l’achat lors du lancement d’une nouvelle société, vous pouvez aussi investir à l’occasion d’une augmentation de capital d’une SCPI existante, ou sur le marché secondaire, c’est à dire sur le marché de revente des parts. Il est préférable d’éviter les SCPI ayant un petit capital. Plus la société a une capitalisation importante, mieux elle peut répartir de façon optimale les risques en cas de baisse de revenus suite à la défaillance d’un ou plusieurs locataires. Convaincu par ce placement ? Il vous reste à choisir une SCPI de qualité, en fonction de son patrimoine, de son rendement, de ses réserves, de sa bonne gestion. L’étape la plus délicate de l’investissement en SCPI !


Pour en savoir plus.


Autorité des Marchés Financiers www.amf-France.org


L’institut de l’Epargne Immobilière et Foncière www.ieif.fr


 


Michèle Auteuil de Bellespierres.com