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ISF, DECLARER L'IMMOBILIER AVEC DECOTE

posté par BELLESPIERRES le 06/10/2015

Pas besoin de prendre le risque fiscal de sous-évaluer vos biens immobiliers taxables à l’impôt de solidarité sur la fortune. Il est possible, dans certains cas, de minorer leur valeur vénale et réduire ainsi le montant du chèque au Trésor Public. En toute légalité. Voici quelques pistes qui vous aideront à identifier toutes les possibilités légales de décote sur l’immobilier dont vous êtes propriétaire.


Lorsque votre patrimoine net atteint le seuil de 1,3 millions d’euros, vous devez établir une sorte d’inventaire à la Prévert pour avouer au fisc tous les biens et valeurs que vous possédez. Et régler l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Soldes créditeurs des comptes, Plans, Livrets, actions, parts sociales, SICAV, obligations, titres monétaires et autres valeurs mobilières, fonds de commerce, entreprises (sauf biens professionnels), voitures, créances, biens immobiliers, tout y passe. Toutefois, lorsque ce seuil de 1,3 millions d’euros est atteint, l’impôt s’applique à partir de 800.000 €.


A l’heure de déclarer sa fortune, petit riche, et grand fortuné se posent la même question de savoir comment évaluer le patrimoine à déclarer, en particulier pour les maisons, villas, appartements, terrains et autres biens immobiliers. Pour tous les biens, les conditions d’imposition à l’impôt de solidarité sur la fortune et les évaluations s’apprécient au 1er janvier de chaque année. Les variations de patrimoine, donc les enrichissements et les appauvrissements intervenus après cette date ne sont pas pris en compte.


Aucun barème officiel pour les biens immobilier


Au rang des biens délicats à estimer : l’immobilier. Selon la jurisprudence fiscale (on nomme ainsi les décisions des tribunaux), la valeur vénale d’un bien immobilier correspondant au prix qui pourrait être obtenu par le jeu normal de l’offre et de la demande dans un marché réel, exception faite de toute convenance personnelle.


Schématiquement, il s’agit du prix qu’un acheteur raisonnable serait prêt à débourser pour acquérir votre bien sur un marché de libre concurrence. Comment, en pratique, trouver la valeur vénale quand on n’est pas spécialiste de la chose immobilière ? Il est possible de procéder par comparaison, c’est à dire étudier les ventes locales qui ont eu lieu pour apprécier la valeur marchande de votre maison, appartement ou terrain.


Pour cela, vous devez prendre des biens intrinsèquement similaires au vôtre, situés dans le même secteur géographique, et présentant les mêmes facteurs physiques notamment les qualités architecturales, le standing, la superficie, l’emplacement, l’environnement etc.


Il est d’usage de retenir un prix au m2 pour les appartements en sachant que les valeurs ne sont pas mathématiques mais situées dans une fourchette assez large, entre le plus bas et le plus haut. Il en est de même pour les maisons puisque là aussi le prix dépend des qualités propres.


Des baisses ou des hausses de valeur vénale intervenues après la date du premier janvier ne sont pas prises en compte. Elles le seront pour l’ISF de l’année suivante si elles sont encore présentes à cette même date du premier janvier. Lorsque vous déclarez déjà à l’ISF, vous pouvez prendre la valeur vénale déclarée l’année précédente et procéder à un ajustement tenant compte de l’évolution des prix intervenue à la hausse ou à la baisse. Si le marché local du lieu de situation du bien a, par exemple, augmenté de 2 %, vous pouvez réévaluer la valeur vénale à hauteur de ce taux. Au contraire, diminuer la valeur de 2 % si le marché local a chuté de 2 % par exemple.


Des facteurs de dépréciation


Après avoir déterminé la valeur vénale objective de votre bien immobilier, il vous reste à découvrir les abattements et les décotes qui permettent de la diminuer, en toute légalité. La loi admet un abattement de 30 % sur la valeur vénale du logement qui constitue votre résidence principale, que vous occupez. Certains facteurs physiques, juridiques et économiques participent à la dépréciation de la valeur des biens immobiliers.


Parmi les facteurs physiques négatifs permettant d’appliquer une décote sur la valeur vénale, on peut citer la situation dans un quartier vétuste ou dégradé, la proximité d’une activité industrielle, d’un aéroport, d’une grande voie de circulation qui sont autant de sources de nuisances sonores et/ou olfactives, ou environnementales, des matériaux de médiocre qualité.


Un appartement situé au rez-de chaussée d’un immeuble dont les fenêtres ouvrent sur le local poubelle présente ainsi une valeur vénale plus faible qu’un logement similaire qui ouvre sur un jardin ou une ravissante cour. Contribuent également à une diminution de valeur, la présence de matériaux de médiocre qualité, un entretien négligé qui pousse à la décrépitude de la construction. Alors qu’au contraire, un entretien soigné participe à la valorisation de la maison ou l’appartement.


Certains facteurs juridiques influent sur la disponibilité du logement et le déprécient. Il en est ainsi lorsque des tiers ont des droits sur votre logement, comme des locataires ou des indivisaires. Une décote de 20 % est communément admise pour un logement locatif du secteur libre. Lorsque le locataire bénéficie de la loi de 1948, la décote, plus significative, peut atteindre 30 %, voire 40 % à 50 % lorsque sa situation (âge élevé, ressources modestes) interdit toute reprise du logement.


Les servitudes juridiques ou administratives influent aussi défavorablement sur la valeur des biens, et autorisent une décote : par exemple, servitude de passage, cette situation où un propriétaire doit laisser un passage sur sa propriété à un voisin qui n’a pas d’accès sur la rue. Bien évidemment, un terrain inconstructible appelle une large décote de prix.


De la même façon, un bien immobilier détenu en indivision justifie une décote : c’est normal puisque dans ce cas, vous ne pouvez pas le vendre sans l’accord des autres indivisaires. Il faut également noter que lorsqu’un logement comprend plusieurs facteurs négatifs, les décotes se cumulent. Comme pour un logement en mauvais état, détenu en indivision, et loué sous la loi de 1948 avec impossibilité de reprise en raison du statut du locataire.


Notre conseil. Il est judicieux de respecter une certaine cohérence par rapport aux valeurs mentionnées sur d’autres déclarations que ce soit pour l’ISF des années précédentes ou pour d’autres impôts. Ne prétendez pas que le bien est en mauvais état si vous avez déduit des travaux important ou déclaré les intérêts d’un gros emprunt ayant financé des travaux.


Michèle Auteuil de Bellespierres.com