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CE DEFICIT FONCIER QUI ALLEGE L'ADDITION FISCALE

posté par BELLESPIERRES le 18/09/2015

Un déficit foncier constitue la bonne nouvelle par excellence. Il vous permet de diminuer le montant de votre revenu imposable, et donc la note à payer au titre de l’impôt sur le revenu. Pas n’importe comment. Vous devez suivre le chemin balisé par le fisc. Décryptage.


Vous avez ou allez succomber au charme de l’investissement immobilier locatif. Sans surprise, les loyers encaissés pour une location non meublée, des revenus fonciers dans le jargon fiscal, constituent des revenus imposables.


Schématiquement, le revenu foncier net imposable est égal à la différence entre le montant des recettes encaissées (les loyers donc) et les charges déductibles. Ce revenu foncier net est alors ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal, l’ensemble est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Lorsque le montant des charges est supérieur à celui des loyers encaissés, le résultat est négatif, vous êtes présence d’un déficit foncier, précieux sésame qui ouvre sur un allègement substantiel de votre feuille d’impôt.


Le micro-foncier pour sa simplicité


Un appartement ou une maison loué génère des charges que la loi fiscale vous autorise à déduire des loyers encaissés, de manière forfaitaire ou en fonction des dépenses réellement supportées.


Lorsque les loyers encaissés, pour la totalité des logements que vous louez sont inférieurs à 15.000 € par an, vous êtes soumis au régime dit micro-foncier. Dans ce cas, les frais et charges du logement loué sont évalués forfaitairement à 30 % des loyers bruts. Vous êtes imposé sur 70 % du montant de vos loyers, sans avoir à justifier la réalité de vos charges. Cette solution est intéressante si vos charges réelles sont inférieures à 30 % du montant de vos loyers bruts. Mais vous ne pourrez jamais constaté un déficit, la part imposable représente forcément 70 %.


Par exemple, pour un loyer annuel brut de 10.000 €, il y a une abattement pour charges de 3000 €, le revenu foncier net imposable s’élève 7000 €. Le principal avantage du régime micro foncier réside dans sa simplicité administrative : on ne remplit pas de déclaration des revenus fonciers. Il suffit de reporter les loyers encaissés sur la déclaration des revenus, l’administration fiscale y applique l’abattement de 30 % et ajoute le reliquat à vos autres revenus imposables. Au plan de l’imposition, le micro foncier n’est avantageux que si les charges réelles des logements loués sont inférieures à 30 %.


Certains biens, comme notamment les logements en Malraux et les monuments historiques sont exclus du régime micro-foncier. Mais, même si la modestie de vos revenus fonciers (moins de 15.000 € annuels) vous place d’office sous le régime micro foncier, vous pouvez avoir intérêt à y renoncer et à opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers. Rien de plus simple pour renoncer au régime micro foncier. Il vous suffit de remplir une déclaration des revenus fonciers n° 2044 : elle vaut renonciation au micro foncier et option pour le régime réel. . Lorsque le montant des loyers encaissés excède 15.000 € annuels, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel.


Charger la barque des charges


En quoi consiste le régime réel ? Il signifie que les charges attachées aux logements loués sont déductibles des loyers encaissés pour leur montant réel et qu’elles sont justifiables par des factures si le service des impôts vous les demande ultérieurement.


Le régime réel est particulièrement intéressant si vous avez financé votre achat à crédit, ou si vous avez réalisé des travaux important, mais pas seulement. Que pouvez-vous déduire au titre des charges des logements loués ? Il n’existe pas de liste exhaustive, mais on peut citer les frais et charges suivantes : Les dépenses d’entretien et de réparation, les travaux d’amélioration, les intérêts d’emprunt, les provisions pour charges de copropriété, les primes d’assurance, la taxe foncière, les rémunérations et honoraires versés à un tiers pour la gestion des biens immobiliers etc.


Bien évidemment, vous ne pouvez pas déduire de vos revenus fonciers les charges qui ont été payées par le locataire. Quoi qu’il en soit, après avoir listé les charges déductibles, vous allez aborder le moment le plus intéressant, celui où vous allez faire une ou plusieurs soustractions, des opérations fiscalement rentables.


Déficit salvateur pour l’IR


Pour déterminer le revenu foncier net, vous allez déduire les frais et charges des loyers encaissés. Deux possibilités se présentent : un résultat positif ou négatif. Le résultat est positif, c’est à dire que les loyers sont supérieurs aux frais et charges, vous êtes en présence d’un revenu foncier net imposable, qui sera imposé avec vos autres revenus.


Lorsque le résultat est négatif, c’est à dire que le montant des frais et charges déductibles est supérieur à celui des loyers encaissés, vous êtes en présence d’un déficit foncier. Une bonne nouvelle, puisqu’il va contribuer à réduire le montant de vos revenus imposables, et par conséquent la note à payer de votre impôt sur le revenu. Vous pourrez ainsi déduire ce déficit foncier de votre revenu global dans la limite de 10.700 € par an. La fraction du déficit foncier qui excède ce plafond pourra être déduites des revenus fonciers que vous encaisserez au cours des six années suivantes.


Une limite toutefois : le déficit foncier qui est dû aux intérêts d’emprunt ne peut pas s’imputer sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus fonciers. En supposant l’encaissement d’un revenu foncier de 14.000 €, et des charges déductibles de 30.000 €, pour un logement sans aucune déduction d’intérêt d’emprunt, par un propriétaire bailleur qui perçoit en outre, un revenu net imposable de 80.000 €.


Grâce au déficit, le revenu imposable s’allège substantiellement, et passe à 69.300 € (80.000 € - 10.700 €). La fraction du déficit, ici 19.300 € (30.000 € - 10.700 €) qui n’a pas pu être imputée sera déduite des loyers encaissés au cours des six années suivantes. Notez que parfois, la loi fiscale permet d’imputer un déficit foncier sur le revenu global sans limitation de montant. Il en est ainsi des charges attachées aux monuments historiques productifs de revenus.


Trois ans de patience


En déduisant un déficit foncier de votre revenu global, vous prenez implicitement l’engagement de maintenir le logement loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au cour de laquelle cette déduction a eu lieu. A défaut, l’administration fiscale vous reprendra cet avantage, et vous fera payer des intérêts de retard. De la même façon, lorsque le déficit foncier imputé sur le revenu global provient de plusieurs logements, il faut que tous ces biens soient maintenus en location pendant les trois années suivant l’imputation. La vente avant cette échéance des trois années entraîne également la réintégration des déficits fonciers déduits du revenu global.


L’imputation du déficit foncier sur le revenu global n’est pas remise en cause si le non-respect de cette obligation est motivé par l’un des évènements suivants : décès, invalidité ou perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d’utilité publique du logement loué ayant produit le déficit foncier.


Attention, dans tous les cas, il est nécessaire de conserver toutes les justifications relatives aux charges que vous déduisez de vos revenus fonciers. Le Service des Impôts peut en effet, vous réclamer les copies des factures, notes d’honoraires, et autres justificatifs attestant la réalité et les montants de vos charges déduites dans le cadre du régime réel. Tout comme on peut vérifier que votre déficit foncier est réel.


Michèle Auteuil de bellespierres.com