BellesPierres.com 0 899 700 148

Actualités


Rechercher des articles publiés par les experts : Devenir Partenaire Expert


Articles des experts

Contrats types obligatoires pour les baux d’habitation

posté par BELLESPIERRES le 21/09/2015

Les bailleurs doivent désormais utiliser un bail type pour toutes les locations nues ou meublées lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.


Tout ce qu’il faut savoir pour que la relation avec le locataire reste sereine et sécurisée aujourd’hui et demain.


La réforme popularisée sous le nom de loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) modifie profondément la loi n° 89-462 sur les rapports locatifs entre bailleurs et locataires. La modification la plus spectaculaire porte sur les baux d’habitation qui prennent obligatoirement la forme de contrats types. Sinon gare. Le locataire, une fois dans la place, pourrait vous créer ou au moins essayer quelques difficultés. Et comme patience fait plus que rage (comme dit La Fontaine), il est préférable, quelle que soit votre opinion sur une réforme dont vous ne voyez pas forcément l’utilité, de faire les choses en conformité avec la loi. Vous y gagnerez la tranquillité d’esprit qui vous permettra de vivre au mieux la relation avec votre ou vos locataires.


Avant tout, vérifiez si le bail type vous concerne


Le bail d’habitation de la loi ALUR (le bail type donc) s’applique aux locaux loués nus ou meublés à usage d’habitation ou à usage mixte et d’habitation dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire. Par résidence principale, il faut comprendre le logement occupé par le locataire ou sa famille au moins huit mois par an, sauf obligations professionnelles ou raison de santé.


Il en est de même du contrat de colocation à bail unique c’est à dire quand plusieurs personnes occupent un même logement mais qu’un seul contrat de location est rédigé.


Ce bail nouvelle version (bail type) s’applique aux contrats de location signés depuis le 1er août 2015. Les contrats en cours ne sont pas concernés. De même que les baux se renouvelant par tacite reconduction car dans ce cas, le même bail se poursuit sans aucune démarche particulière ni rédaction d’un document.


En cas de renouvellement (situation où le bailleur augmente un loyer manifestement sous-évalué), un bail nouveau est rédigé, il devra alors être conforme au bail type de la loi Alur.


En revanche, le bail type n’est pas exigé pour les locations saisonnières et les locations de résidences secondaires.


Les mentions obligatoires du contrat


Le contrat type de location ou de colocation, est défini par le décret 2015-587disponible sur le site www.legifrance.gouv.fr . Mais contrairement à ce que laisse penser l’expression « contrat type », cela ne désigne pas un contrat prêt à l’emploi. Le bail type indique une liste de mentions qui doivent obligatoirement figurer dans le contrat de location, et l’ordre dans lequel ces éléments y figurent.


Outre les coordonnées du propriétaire des lieux, le contrat de location doit comporter des mentions extrêmement précises, notamment :


- localisation du logement, donc adresse, bâtiment, étage, porte ; type d’habitat (immeuble collectif ou maison individuelle) et la période de construction, exemples : avant 1949, de 1949 à 1974, de 1989 à 2005, depuis 2005.
- Surface habitable en m2 ; le nombre de pièces principales et, si elles existent les autres parties du logement comme un grenier, des combles aménagés ou terrasse, balcon, loggia, jardin, les équipements (cuisine équipée, installations sanitaires).


Lorsque l’écart entre la surface habitable mentionnée sur le bail et la superficie réelle du logement excède 5 %, le locataire est en droit d’exiger une diminution du loyer. Finie l’époque où il suffisait de mentionner dans le bail le montant du loyer et des charges. Aujourd’hui, les conditions financières de la location doivent être indiquées de manière très rigoureuse.


Le contrat de location doit ainsi préciser, le montant du loyer mensuel et des charges locatives, mais aussi les modalités de paiement du loyer, et des charges locatives récupérables sur le locataire, notamment provisions sur charges avec régularisation annuelle ou paiement périodique de charges sans provision.


- Grande nouveauté, lorsque le dernier locataire a quitté les lieux depuis moins de 18 mois, il faut indiquer : le montant du loyer réglé par le dernier locataire, et la date du dernier versement ainsi que la date de la dernière révision du loyer.


- Dans les zones soumises au plafonnement des loyers (Paris actuellement mais d’autres villes vont suivre), le bail précise le montant du loyer de référence et celui du loyer majoré.


Une notice informative obligatoire


- Les honoraires en montant TTC liés à la conclusion du bail, dus à un intermédiaire, donc une agence immobilière out tout autre professionnel sont partagés à égalité entre le bailleur et le locataire. Le montant payé par le locataire ne peut pas excéder celui réglé par le bailleur. Cette information sur le montant et le partage des honoraires, est, à peine de nullité, indiquée sur le bail.


- Autre innovation de taille, l’obligation pour le bailleur d’annexer au contrat de location une notice type d’une quinzaine de pages qui explicite les droits et les obligations du locataire et du propriétaire. Cette notice a été publiée par l’arrêté du 29 mai 2015 (disponible sur www.legifrance.gouv.fr)


Il convient de respecter tout le formalisme prévu quant au contenu du bail. Car en l’absence de l’une des informations relatives à la surface habitable, au loyer acquitté par le dernier locataire, aux loyers de référence, le locataire peut dans le délai d’un mois suivant la signature du bail, mettre en demeure le propriétaire des lieux de faire la mise en conformité du bail en y portant les mentions manquantes. Si le propriétaire des lieux ne répond pas dans le délai d’un mois ou s’il refuse, le locataire peut dans les trois mois suivants saisir la juridiction compétente afin d’obtenir une réduction du loyer.


En toute hypothèse, conservez soigneusement tous les documents concernant la location : baux des locataires successifs, montant et date de règlement des loyers par le précédent locataire, facture détaillée des travaux que vous avez réalisés dans le logement.


Michèle Auteuil de bellespierres.com