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Les travaux font souvent la plus-value

posté par BELLESPIERRES le 25/08/2015

Réaliser des travaux peut permettre de vendre plus rapidement une maison ou un appartement, voire de décrocher un prix de vente plus élevé. Mais si les travaux se conçoivent comme un élément de saine valorisation du bien, ils ne doivent pas devenir un gouffre financier.


Pour améliorer le confort d’une maison ou éviter qu’un appartement ne se dégrade, idéalement il faudrait de temps à autre, y réaliser quelques travaux d’entretien et de réparations, sans attendre qu’ils présentent un caractère d’urgence. Seulement voilà. Les prix excessifs pratiqués par certaines entreprises de travaux, les retards à répétition, et la crainte d’un ratage si l’entrepreneur n’est pas ou peu compétent (un risque présent dans tous les métiers) font hésiter les propriétaires qui n’ont pas la fibre bricoleuse. Des arguments recevables.


Mais si vous envisagez de vendre votre logement, vous ne pouvez pas faire l’impasse sur les quelques travaux de rénovation qui vous permettront de vendre à un meilleur prix et/ou plus facilement votre bien. N’oubliez pas que si le lieu de vie est capital pour vous, il l’est tout autant pour le futur acquéreur de votre logement.


Travaux utiles : les grands classiques


Réaliser des travaux, oui mais lesquels ? C’est la question que se pose tout propriétaire partagé entre le légitime souhait de valoriser son bien et la crainte d’une dépense à fonds perdus. Tant il est vrai que certains travaux ne « rapportent » rien ou si peu.


Il est par exemple, inutile de refaire entièrement la toiture de la maison ou transformer une salle de bains en petit écrin grand luxe. En revanche, si une ou plusieurs tuiles de la toiture sont abîmées et laissent ou risquent de laisser passer les eaux de pluie, mieux vaut les remplacer avant la mise en vente. Quant à la salle de bains, il est préférable d’ y installer un système de ventilation manuel ou automatique afin d’éviter les risques de moisissure et les condensations plutôt que d’y poser une baignoire taille maxi.


Les éventuels acquéreurs sont également très sensibles à la thématique écologique. D’ailleurs, une mention dans l’annonce de vente doit préciser la performance énergétique du logement.


Il est possible d’améliorer les choses sans se lancer dans des travaux de grande envergure. Une toiture non isolée peut causer jusqu’à 30 % de déperdition de chaleur. Si votre maison possède des combles aménageables, vous pouvez isoler la sous-face de sa toiture notamment en y intégrant des panneaux isolants en laine de verre ou de roche. L’isolation par la toiture extérieure est possible mais beaucoup plus coûteuse : une dépense qui ne se justifie pas si vous avez décidé de vendre votre bien.


Les parois vitrées sont aussi une source de déperdition d’énergie. Vous pouvez renforcer l’isolation des fenêtres. La réhabilitation de l’installation électrique est tout aussi indispensable : si par exemple, des fils et des rallonges pendouillent de partout, installez ou faites installer des nouvelles prises électriques dans les règles de l’art.


Attention. Lorsque le logement fait partie d’une copropriété, certains travaux nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. La liberté est plus large dans une maison, mais pour certains travaux (création d’un nouvel espace, agrandissement etc), des déclarations d’urbanisme, voire un permis de construire sont exigés.


Menues réparations indispensables


Le mieux est l’ennemi du bien. Inutile de vous lancer dans une rénovation d’envergure, sauf si vous avez des dons de bricoleur qui vous permettent de faire vous-même certains travaux. Pour autant la très utile passion du bricolage ne doit pas vous faire oublier la sécurité élémentaire, n’allez pas vous mettre en danger : pour ravaler la façade ou refaire une toiture, adressez-vous à un spécialiste. D’ailleurs, on l’a dit, le ravalement et la réfection de la toiture n’apporteront pas le supplément de prix de vente que vous souhaitez.


Par contre, ne négligez pas les menus aménagements et petites réparations. Refaire à neuf les revêtements n’apparaît pas indispensable, l’acquéreur aura sûrement à cœur de les aménager à son goût. Mais un papier peint défraîchi ou déchiré, une peinture jaunie peuvent décourager en laissant penser que le logement n’a pas été bien entretenu.


Le plus simple, c’est de passer un coup de peinture blanche sur les murs et les plafonds. Petite astuce pour réparer un accroc dans le papier peint : avant de le poser, exposez le morceau de papier peint (s’il vous en reste) quelques jours au soleil pour le ternir.


Un sol abîmé, une plaque de carrelage cassée ou ébréchée, une moquette archi usée ou très sale font vraiment un mauvais effet sur les visiteurs. Remplacez les dalles abîmées. Si cela n’est pas possible, optez pour la pose d’un lino : en rouleau ou sous forme de dalles encastrables, on en trouve à prix raisonnable dont la pose ne nécessite pas de faire appel à un spécialiste.


Enfin, ne laissez pas les histoires d’eau risquer de décourager les visiteurs : changer le joint d’un robinet qui goûte n’est pas si compliqué. Remplacer le pommeau de la douche ou l’ampoule grillée sont aussi des petites réparations faciles à réaliser. Même si vous avez deux bras gauches (donc pas bricoleur du tout), il y a forcément dans votre entourage quelqu’un qui sait faire ces petites opérations.


La vogue du Home staging


Né aux Etats-Unis, popularisé en France par l’émission de la chaîne de télévision M6, le home staging, nommé valorisation immobilière en français, consiste à mettre en valeur une maison ou un appartement en revisitant la déco et l’organisation de l’espace. Cette technique repose sur le bon sens commun et préconise ce que chacun peut constater sans être spécialiste : une maison ou un appartement encombré d’objets apparaît plus petit.


Or, pour un acquéreur, l’espace constitue le bien le plus précieux dans sa motivation d’acquérir tel logement plutôt qu’un autre. Faites donc une grande opération de tri, et débarrassez tous les biens et objets qui occupent inutilement un précieux espace. L’expérience montre qu’un objet n’ayant pas servi depuis un an a peu de chance d’être utilisé un jour. Le principe du home staging consiste également à dépersonnaliser au maximum les lieux.


Puisque de toute façon, vous serez obligé de les enlever lorsque la vente sera signée, alors autant le faire tout de suite. Les photos de famille, les dessins des enfants, les trophées et autres petites choses font le sel de votre histoire familiale mais sont contre-productifs : un mur encombré va polariser l’attention du visiteur au détriment des éléments positifs du logement, comme l’espace, la clarté. Vous avez le droit de considérer que le désordre c’est la vie, mais le visiteur y voit un message négatif et peut se dire qu’un propriétaire qui vit dans le désordre n’a sûrement pas bien entretenu le logement.


Faut-il payer une consultation de home staging ? Franchement non, c’est une dépense inutile pour un logement que vous avez décidé de quitter. Faites vous-même avec l’aide de vos proches, le constat de ce qui doit être réalisé pour montrer le vrai potentiel du logement.


Michèle Auteuil de Bellespierres.com