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La défiscalisation Malraux pour certains logements anciens

posté par BELLESPIERRES le 18/08/2015

Amateurs de vieilles pierres, n’hésitez pas à leur offrir la restauration qu’elles méritent avec à la clef, quelques solides allègements d’impôt. Mais la loi Malraux ne trouve à s’appliquer que si l’immeuble à restaurer se situe dans un secteur géographique précis et si vous prenez l’engagement de louer pendant neuf ans.


À la fin du deuxième conflit mondial, l’urgence est à la reconstruction des habitations détruites qui laissent des millions de familles sans toit. Alors on agit parfois dans la précipitation en détruisant les centres villes historiques pour les remplacer sous couvert de reconstruction par des immeubles modernes édifiés à la va-vite. Pour donner un coup d’arrêt à la destruction du patrimoine historique et architectural national, André Malraux, le ministre de la Culture de l’époque, fait voter en 1962, la célèbre loi qui porte son nom.


Au fond, la loi Malraux est le premier dispositif de défiscalisation du paysage fiscal français puisqu’elle offre, dès cette époque, de confortables avantages fiscaux aux amoureux de belles pierres qui acceptent de participer à leur restauration. Le principe de l’incitation fiscale n’a pas changé même si des garde-fous ont été posés.


Menu complet pour la restauration immobilière


Une réputation devenue un peu sulfureuse à la suite de quelques scandales retentissants, des réformes drastiques pour remettre de l’ordre, la loi Malraux a incontestablement perdu de son panache. Pourtant, elle est toujours debout, avec ses avantages fiscaux incitatifs à destination de tous ceux qui veulent posséder un bien rare tout en allégeant leur addition fiscale. Même si en réalité, le dispositif intéresse principalement les contribuables fortement imposés.


Les restaurations immobilières n’ont pas toutes vocation à ouvrir droit à l’avantage fiscal. Pour se placer dans le champ de la loi Malraux, les immeubles doivent être des locaux à usage d’habitation. Ou des biens affectés à un usage autre que l’habitation et qui vont à l’occasion de la restauration retrouver une vocation d’habitation. Condition cine qua non, l’opération de rénovation doit porter sur la restauration d’immeubles anciens situés dans :


- des secteurs sauvegardés ;


- ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZAAAUP) ;


- ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP).


L’opération de restauration immobilière doit porter sur la totalité de l’immeuble et non pas seulement sur certaines de ses parties. Une restauration partielle n’est pas éligible au dispositif Malraux.


Vous pouvez donc acquérir un appartement notamment dans le cadre d’une vente en l’état futur de rénovation, le vendeur étant autorisé à réaliser les travaux. Le vendeur vous remettra une attestation indiquant le montant des travaux effectivement payés ayant donné lieu à facturation et la ou les dates de vos paiements.


Malraux et la condition (fiscale) urbaine


L’avantage fiscal prend la forme d’une réduction d’impôt égale à :


- 30 % des dépenses pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ;


- 22 % du montant des dépenses pour les immeubles situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).


Le plafond annuel des dépenses retenues pour calculer la réduction d’impôt ne peut dépasser 100.000 € , soit par an une réduction d’impôt maximale de 30.000 € ou 22.000 € selon la localisation du bien.


Les dépenses éligibles à la réduction d’impôt sont listées par la loi, elles se déclinent en deux groupes les charges foncières de droit commun et les dépenses spécifiques. Au titre des charges de droit commun, on trouve notamment : les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion etc. Sont également retenus pour le calcul de la réduction d’impôt les frais d’adhésion à une association foncière urbaine, et les dépenses de travaux imposés ou autorisés par une autorité publique comme les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs, de démolition.


Bon à savoir.


La réduction d’impôt obtenue au titre d’un logement Malraux n’est pas prise en compte pour le plafonnement global des niches fiscales. Notez que vous pouvez choisir de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt Malraux si elle vous semble moins avantageuse. Dans ce cas, vous déduirez de vos autres revenus fonciers les dépenses de restauration autorisées, et vous pourrez imputer l’éventuel déficit foncier sur votre revenu global, selon les règles de droit commun, à hauteur de 10.700 € par an.


Louer pendant neuf ans


Propriétaire d’un logement acquis sous la loi Malraux, vous devez prendre l’engagement de le louer nu, non meublé donc, pendant neuf ans à un ou plusieurs locataires successifs qui en font leur résidence principale. Cette location doit prendre effet au plus tard dans les douze mois après la fin des travaux.


Le montant du loyer est librement fixé par vos soins, et aucune condition de ressources du locataire n’est exigée. Toutefois, il arrive que les collectivités locales conditionnent la délivrance des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme à l’application d’un loyer ne dépassant pas un plafond précis.


L’engagement de location que vous remettrez aux services fiscaux doit préciser que le locataire sera une personne autre qu’un membre de votre foyer fiscal, l’un de vos ascendants ou descendants. Autrement dit, il n’est pas possible de louer le logement Malraux à l’un de vos proches.


Lorsque l’acquisition du logement est réalisée par l’intermédiaire d’une SCI (société civile immobilière), les associés doivent prendre l’engagement de conserver les parts sociales pendant toute la durée de la location de neuf ans. Les associés ne peuvent pas non plus être locataires du logement acquis sous le dispositif Malraux. En cas de congé du locataire, il faut absolument relouer le logement au plus tard dans le délai de douze mois. Le non-respect de l’obligation de louer, tout comme le démembrement de propriété entraînent la reprise de la réduction d’impôt. Sauf en cas de décès d’un membre d’un couple marié ou unis par un pacte civil de solidarité (PACS).


Michèle Auteuil de Bellespierres.com