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Acheter un logement occupé : avantages et inconvénients

posté par BELLESPIERRES le 23/07/2015

Devenir propriétaire d’un logement occupé peut être avantageux pour la décote de prix par rapport au marché. Mais prudence, certains biens occupés recèlent leur lot de complications notamment lorsque vous souhaitez reprendre la maison ou l’appartement rapidement. Petit vade-mecum.


Il n’y a pas de secret. Pour qui n’est pas un riche rentier, la meilleure façon de se concocter un patrimoine au cours de sa vie active, c’est d’investir dans l’immobilier. Reste que cet investissement nécessite de gros efforts financiers, pour ne pas dire des sacrifices, quand il faut s’endetter et vivre au rythme des échéances de remboursement du crédit pendant dix, quinze ou vingt ans.


Acheter un bien occupé est évidemment une affaire de choix personnel mais vous devez en mesurer soigneusement les risques et les atouts à l’aune de vos projets et besoins à court terme.


Pourquoi investir dans l’immobilier


Les atouts du placement dans la pierre ne sont plus à démontrer : quand viendront les vieux jours, vous n’aurez plus à payer de loyer, ce qui préservera votre pouvoir d’achat et votre niveau de vie. Vous encaisserez un complément de revenus s’il s’agit d’un ou plusieurs logements locatifs. Vous pourrez (rêve de tout parent) laisser quelque chose aux enfants lorsque vous quitterez cette vieille terre.


Sans oublier la possibilité d’encaisser une confortable plus-value et acquérir alors le logement de vos rêves si vous avez judicieusement choisi le bien. On peut aussi acheter un appartement, une maison ou une villa pour se loger plus tard. Certains particuliers achètent un logement dans leur région natale ou une région d’adoption, le louent et se préparent ainsi un toit pour le temps de la retraite. Autre avantage, l’immobilier est le seul investissement qui permet de se constituer un patrimoine à crédit, même sans un sous en poche. Il suffit en effet, d’être solvable et de disposer d’une capacité d’endettement pour que la banque prête 80 % à 100 %, voire 110 % (pour les frais) du prix d’acquisition.


L’achat à crédit permet de disposer immédiatement du logement pour l’occuper ou le louer sans l’avoir encore payé.


Rappelons que la solvabilité ne signifie pas qu’il faut avoir systématiquement des revenus hors normes : un emprunteur disposant de gros revenus qui vit au-dessus de ses moyens, éternellement à découvert, affichant des dettes importantes, et n’a pas un seul euro d’épargne pourra être considéré par les banques prêteuses comme non solvable.


Alors qu’à l’inverse quelqu’un disposant de revenus plus modestes mais capable de se constituer une épargne pourra être considéré comme solvable.


Un logement occupé pour la décote de prix


Avant de vérifier si le jeu financier du logement occupé en vaut la chandelle, commencez par cerner vos attentes dans un proche avenir. Que voulez-vous faire ? Quel est votre objectif ? Trouver un logement pour vous-même, pour louer, pour loger plus tard un proche par exemple un enfant lors de ses études.


Premier cas de figure : vous cherchez une maison ou un appartement pour l’occuper dès la signature de la vente ou le faire occuper par l’un de vos proches. L’achat occupé est risqué car si le locataire ne part pas à la date prévue, vous allez vous retrouver en grande difficulté.En effet, rien ne vous assure que le locataire partira spontanément même si le propriétaire des lieux lui a délivré un congé en bonne et due forme.


Deuxième cas de figure : vous souhaitez réaliser un investissement locatif ou acquérir un logement dont vous n’avez pas besoin avant plusieurs années. Vous pouvez alors envisager sereinement l’acquisition d’un logement occupé, une solution qui présente des avantages et des inconvénients.


Côté avantages, devenir propriétaire d’un bien occupé offre la visibilité immédiate sur le rendement de l’opération. Le locataire étant déjà en place, les loyers ne sont pas virtuels, et vous connaissez le montant qui va rentrer tous les mois. Vous économisez également les frais de mise en location : puisque le locataire est déjà sur place, pas besoin de payer pour faire un coup de propre sous forme de peinture, moquette etc.


La banque qui vous consent le financement appréciera l’existence de recettes locatives certaines, et les prendra en compte pour calculer votre solvabilité.


Autre intérêt de l’opération, le prix décoté. Car un bien occupé vaut moins cher que s’il est vendu libre. La réduction de prix (décote dans le jargon) par rapport à la valeur du marché vous procure un avantage financier certain. Plus la fin du bail est lointaine, plus la décote est importante. Généralement, les remises de prix se situent dans une fourchette de 5% à 20 % mais peuvent atteindre 25 % à 30 % de la valeur libre dans des situations particulières comme la présence d’un locataire âgé ou handicapé, ou un bail soumis aux dispositions de la loi de 1948. Dans ces différentes situations, la loi, c’est normal, protège les locataires âgés et/ou fragiles et empêche qu’ils soient privés de leur toit sur la tête de manière un peu trop désinvolte.


Attention. Acquis libre ou occupé, un logement doit nécessairement répondre aux critères d’un bon investissement immobilier avec une vigilance soutenue pour la qualité de l’emplacement, les qualités intrinsèques de la construction, et l’environnement.


Connaître l’occupant déjà dans les lieux


Acquérir un bien occupé présente aussi son lot d’inconvénients dont le plus important concerne la personnalité et la situation du locataire. Cela doit vous conduire à poser des questions précises, et exiger des réponses écrites. C’est que le propriétaire vendeur transfère à celui qui achète le bien la totalité de ses droits et obligations. Dès la minute où vous signez, vous devenez le bailleur avec tout ce que cela suppose de droits et de contraintes.


Le locataire du logement que vous convoitez est-il à jour de ses loyers et charges ? Il arrive en effet qu’un propriétaire complètement dépassé par la relation conflictuelle avec un locataire mauvais payeur et/ou procédurier décide de se défaire du logement par le biais de la vente occupée. Un locataire qui n’a pas honoré ses loyers depuis des mois ne va pas se mettre miraculeusement à payer au prétexte que vous devenez le nouveau propriétaire.


Existe-t-il un cautionnement béton par lequel une personne se porte garante du paiement des loyers en cas de défaillance du locataire en place ?


Il ne faut pas non plus oublier d’anticiper la question de la reprise du logement (pour vendre ou pour habiter) compte tenu de l’âge actuel du locataire : s’il a déjà un certain âge, les choses risquent de se compliquer lorsque vous voudrez reprendre le bien dans quelques années.


Un peu de décences, c’est le minimum


Lorsque votre investissement est uniquement locatif, rien ne vous empêche de faire montre de générosité en achetant un bien même occupé par un locataire protégé en raison de son âge ou d’un handicap mais dans ce cas, la décote de prix devra être nettement plus importante.


Il faut savoir qu’en cas de départ du locataire, le remboursement du dépôt de garantie (cette somme égale à un mois de loyer hors charges versée lors de l’entrée dans les lieux) incombe à celui qui est propriétaire au moment où le bail prend fin. Pour ne pas avoir à payer de votre poche, pensez donc à faire mentionner dans les actes de vente l’engagement du propriétaire de vous verser le dépôt de garantie qu’il a encaissé lors de la signature du bail avec le locataire. S’il est dans les lieux depuis une longue période, le locataire a versé un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer.


Enfin, n’oubliez pas qu’un bien proposé à la location doit être décent, et que la liste des critères de décence est très rigoureuse. Assurez-vous, quitte à visiter plusieurs fois, que le logement que vous envisagez d’acquérir occupé est réellement en bon état de location au sens de la loi. A défaut, l’occupant déjà dans les murs pourrait exiger de vous nouveau propriétaire, les travaux de mise aux normes.


 


Michèle Auteuil de Bellespierres.com