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Bien préparer votre projet d’achat immobilier

posté par BELLESPIERRES le 01/02/2016

Acheter un bien immobilier ne s’improvise pas. Il vous faut soigneusement identifier toutes les facettes de l’un des actes les importants d’une existence. Petit vade mecum des bonnes questions à poser et se poser pour réussir un investissement immobilier pour habiter ou pour louer.


On n’achète pas un bien immobilier sur un coup de cœur. Si vous voulez réussir votre investissement dans la pierre, vous devez y penser et étudier soigneusement votre projet avant même de commencer vos recherches en vue de dénicher le bien immobilier qui répond à vos attentes.


L’évaluation de vos capacités financières à l’aune de vos charges incompressibles, vos objectifs et vos besoins, la problématique familiale comme un prochain divorce, des enfants qui vont bientôt quitter le nid familial, la fiscalité qui ampute largement vos revenus disponibles, le risque qui plane peut-être sur votre emploi…Des considérations qui ne doivent pas être négligées. Vous avez néanmoins raison d’investir dans l’immobilier, mais identifiez d’abord vos attentes. N’omettez pas non plus d’étudier tous les fondamentaux afin de ne pas lâcher la proie pour l’ombre de la mauvaise affaire immobilière.


Logements ou locaux commerciaux, le moment du choix


Vous avez la conviction que le meilleur moyen de vous construire un patrimoine passe par l’immobilier. Ce qui pose aussitôt la question de savoir si vous souhaitez placer dans l’immobilier d’habitation ou si votre préférence va vers l’achat de locaux commerciaux, des murs de boutiques, des parkings…


. Par goût ou par besoin, vous envisagez d’acquérir de l’immobilier d’habitation donc une maison, un appartement, une villa…D’accord, mais de quoi avez-vous envie ? Une résidence principale ou un logement que vous destinez à la location ? Une résidence secondaire de villégiature pour y passer vos week-end et peut-être vos périodes de congés ?


. Il faut penser que l’échéance mensuelle de remboursement du crédit d’un logement locatif ou d’une résidence de villégiature viendra s’ajouter au coût mensuel sous forme de loyer, ou de remboursement du crédit du bien qui constitue votre habitation principale. Même si, dans le cas du logement locatif, le loyer vous aidera en partie à faire face. Si vous voulez passer du statut de locataire à celui de propriétaire-occupant d’un appartement, n’oubliez pas que toutes les charges de copropriété seront désormais à votre entière charge. Alors qu’elles étaient jusque-là partagées, selon des règles légales, entre le propriétaire de votre logement et vous. De la même façon, la taxe foncière, un impôt local, sera à votre charge alors qu’elle était supportée par votre bailleur.


. Villa somptueuse, modeste maison, appartement de belle facture ou ordinaire, tous les propriétaires partagent l’espoir de s’enrichir un jour d’une confortable plus-value. Mais ce bénéfice ne sera au rendez-vous que si vous pensez à la revente avant même d’avoir acheté. Autrement dit, ne foncez pas tête baissée sur le premier logement à vendre qui vous fait craquer.


L’emplacement, clef de voûte d’un investissement réussi


Quel que soit l’usage auquel vous destinez le bien immobilier (résidence principale, secondaire, locatif, commerces…), le point central qui doit vous occuper, c’est son emplacement.


. En périphérie ou en centre-ville, à la mer, à la montagne ou à la campagne, un quartier n’en vaut pas un autre. D’ailleurs, toute ville est divisée au moyen de frontières invisibles, en une multitude de micro-quartiers dont certains très cotés tandis que d’autres pâtissent d’une mauvaise réputation justifiée ou pas.


. L’emplacement, c’est aussi tout ce qui l’environne : des transports collectifs propres et fiables, des écoles de qualité, des commerces, des services publics.


. N’allez pas imiter ces acquéreurs qui choisissent soigneusement l’emplacement et les qualités de leur future résidence principale, mais négligent de s’y intéresser quand il s’agit d’un logement locatif. A tort. Même s’il a besoin de se loger, un locataire n’est pas prêt à accepter n’importe quoi. Où s’il le fait dans l’urgence, il partira rapidement, vous laissant face au risque d’une rotation de locataires rapide, très dommageable pour vous propriétaire-bailleur.


. Primordial dans le choix d’un investissement, l’emplacement ne doit pas être l’unique critère de choix. Les qualités architecturales et l’état du bien immobilier méritent une vive attention. Une cage d’escalier sale et décrépie est difficile à assumer et décourage les éventuels acquéreurs. Par contre, une décoration que vous jugez de mauvais goût ne doit vous décourager. Rien ne vous empêche pas la refaire à vos goûts hormis le cas où les éléments de déco sont compliqués à retirer comme par exemple le lambris mural.


En zone urbaine, le parking ou le garage est un plus très appréciée qui peut faciliter la vente, voire faire grimper la plus-value que vous espérez réaliser. Le jardin et/ou la terrasse sont aussi des plus très appréciés qui valorisent.


Dressez un bilan rapide de vos finances


. Vos possibilités financières déterminent le prix de votre projet immobilier, et par conséquent orientent vos recherches. Avant de commencer la sélection et les visites des biens immobiliers qui répondent à vos goûts et besoins, faites d’abord vos comptes pour évaluer votre budget-achat. Pour ne pas vous retrouver à vivre avec des finances déprimées et déprimantes pendant de longues années, soyez pessimiste dans vos calculs. Gardez à l’esprit que la vie n’est pas un long fleuve tranquille et que vos perspectives financières peuvent un jour se dégrader. N’oubliez pas que les coups du sort comme la maladie, le chômage, le divorce, le décès du conjoint, des hausses d’impôt pourront entamer vos capacités de remboursement du crédit immobilier et vous mettre en difficulté.


. Faites le point sur le montant de l’apport dont vous disposez. Certes, généralement les banques consentent des prêts immobiliers sans exiger la détention d’un apport. Mais quand il existe, c’est un plus pour que la banque prêteuse considère votre demande comme un bon dossier et vous présente alors des conditions de prêt plus avantageuses.


. Si vous devez liquider des placements (vente d’un portefeuille d’actions, rachat d’une assurance-vie, cession d’un logement qui n’est pas votre résidence principale…) pour financer cette acquisition immobilière, pensez à calculer la part du fisc. A défaut d’anticiper l’impôt dû, vous pourriez vous retrouver avec dans les mains moins d’argent que prévu pour votre achat immobilier.


. Les divers frais, dits frais de notaire alors que la plus grosse part va dans les caisses du fisc, doivent aussi être pris en compte au moment où vous calculez le budget nécessaire à votre acquisition immobilière. . Avant de commencer les visites, prenez attache avec, en plus de la vôtre, quelques banques pour savoir quel montant de prêt pourrait vous être consenti compte tenus de vos revenus, votre situation financière (crédits à rembourser, grosse épargne…), familiale et professionnelle. En toute hypothèse, ne vous contentez pas d’une simulation anonyme sur internet pour savoir quel montant on pourrait vous prêter. Les réponses y sont parfois un peu trop optimistes.


Michèle Auteuil de Bellespierres.com